Дата публикации: Ноябрь 2025
Издательство: фонтанка.ру

Между риском и доходом. На какой недвижимости в Петербурге (и не только) сегодня зарабатывают инвесторы

Объем инвестиций в недвижимость России сокращается и по итогам 2025 года может составить 750 млрд рублей. По данным IBC Real Estate, это на 43% меньше, чем в 2024 году. Чаще всего деньги вкладывают в офисы, жилье, склады. Помимо инвесторов-профессионалов такой способ все чаще интересует частных лиц — здесь выбор чаще падает на апартаменты и коммерческие помещения. Но по-прежнему интересует людей и жилье.

Кто и на какой недвижимости зарабатывает сегодня и где есть потенциал, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Выбор частного инвестора

За пять лет рынок инвестирования прошел бум в 2020–2022 годах, потом — паузу и сжатие, а сейчас происходит большая трансформация, пояснила Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. По ее словам, схема «купил сейчас — быстро продал или сдал в аренду» работает иначе, чем года три назад. Сейчас рынок в фазе умеренного дефицита, то есть новостроек меньше (в том числе и коммерции), спрос концентрируется в качественных проектах с инфраструктурой и потенциалом развития транспортного каркаса.

По словам эксперта, в жилье с точки зрения перепродажи или сдачи в аренду самое ликвидное — это малогабаритные лоты, однушки и студии. Что касается коммерческих помещений, то здесь акцент смещается с офисов в сторону складов и всевозможных индустриально-логистических и сервисных форматов — light industrial. Следом идет коммерческая недвижимость под ретейл, однако предложение в этой области сильно ограничено.

— Здесь выше вход и налоги, но и доходность тоже, — говорит Орлова. — В коммерческой недвижимости под ретейл спрос смещается к малым площадям. Для маркетов формата X5 Group сегодня в среднем выбирают площади 120−150 кв. м, хотя еще 3-4 года назад под этот формат выбирали 250−300 кв. м.

Оксана Пономаренко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1», рассказала, что в 2025 году доля инвестиционных сделок по сравнению с предыдущим годом сократилась примерно на четверть. Это вызвано снижением спроса на жилье, которое ранее занимало более половины всего объема инвестиционных сделок.

— Сейчас спрос сместился в сторону коммерческих объектов, в первую очередь — торговых площадей и апартаментов, — добавила она. — Тем не менее инвестиционные перспективы у жилой недвижимости хорошие. Это наиболее доступный для широкого круга людей способ вложения денег. Жилье продолжает дорожать: за год средняя стоимость квадратного метра в масс-маркете выросла на 5,6% и достигла 263 тысяч рублей. Для коммерции же главный фактор — рост деловой активности и постепенное возвращение инвесторов на рынок из-за снижения ставок по вкладам.

Ошибки и риски

Инвестиции в недвижимость всегда сопряжены с определенными рисками. По словам Оксаны Пономаренко, к ним относятся изменения законодательства, колебания ставок по ипотеке и вкладам, высокая инфляция и нестабильность курса рубля. Еще один существенный риск — выбор объекта в неподходящем месте, где строительство инфраструктуры отстает от темпов застройки. Минимизировать риски можно тщательным анализом рынка, оценкой особенностей района, диверсификацией инвестпортфеля.

— Отсутствие всесторонней оценки объекта инвестиций — ключевая ошибка, — добавил Сергей Софронов. — Нужны юридическая и техническая экспертиза, анализ трафика, цен и структуры предложения конкурентов в локации, анализ Генплана на предмет разрешенных зон застройки и их перспектив, в том числе по части инфраструктурного строительства. Даже не обязательно быть профессионалом в этом — услуги анализа есть на рынке, и чем выше объем инвестиций, тем больше такие услуги востребованы. Есть и очень простые, понятные объекты. Условные 100 «квадратов» встроенной в ЖК коммерции на проходной улице арендатора точно найдут.

Виталий Голубев считает, что начинающие инвесторы могут неправильно оценить потенциал места или сэкономить на продуктовой составляющей, которая в итоге становится решающей при выборе объекта арендатором или покупателем.

— Диверсификация — это всегда более стабильная и менее рисковая стратегия, которая позволяет удерживать баланс по доходу, — говорит он. — Лучше выбирать несколько объектов в разных локациях и с разными продуктовыми характеристиками.

Найти потенциал

Большой инвестпотенциал у присоединенных регионов. Как считает Мария Орлова, в том числе туда двинется инвестиционный тренд: сказывается близость моря, что особенно интересно для инвестиций в жилье и коммерцию.

— В перспективе будет очень хорошо расти юг Ленобласти и Ломоносовский район, где как раз строится наш проект «Лаголово», — говорит она. — Инвесторы все чаще вместо центра Петербурга рассматривают пригородные локации и Ленобласть. Здесь традиционно перспективны Кудрово, Мурино, Новоселье, Лаголово, Всеволожск, всё направление юга и северо-востока. Центр — это минимальные риски, максимальный вход, но уже ограниченный рост.

— На рынке аренды в Москве и Петербурге царит паритет спроса и конкуренции, — считает Татьяна Халилова. — Петербург интересен как точка роста с его гостиничными лотами и турпотоком. В регионах же ситуация иная: новое жилье на фоне старого фонда становится «премиальным» продуктом, гарантируя ему повышенное внимание со стороны арендаторов.

Москва обеспечивает высокую капитализацию и стабильный поток туристов: средняя ставка краткосрочной аренды здесь составляет порядка 7 тысяч рублей в сутки. Основной минус — высокий порог входа.

Санкт-Петербург, напротив, демонстрирует оптимальный баланс между стоимостью входа и доходностью. За те же 25 миллионов рублей, которых в Москве хватает на один лот, в Петербурге можно приобрести несколько. Дополнительное преимущество города — круглогодичный туристический поток.

Что касается южных направлений, таких как Сочи и Крым, их потенциал роста ограничен сезонностью и логистикой, хотя к 2030 году прогнозируется увеличение туристического потока до 10 миллионов человек.

— Наибольший потенциал сейчас в регионах с растущей экономикой, низким входным порогом и дефицитом качественного жилья — таких как Казань, Екатеринбург и Краснодар, — подытоживает Багдасарян.

— Нашим инвесторам мы объясняем, что, может быть, стоит немного отдалиться от центра города, — говорит Милена Зубкова. — Хотелось бы, чтобы частный инвестор обязательно обращал внимание не только на капитализацию, а еще и смотрел, будет ли объект инвестиций центром притяжения и кто будет его конечным потребителем. Сейчас мы развиваем локацию у Московских ворот, в соседних с нами проектах ставка составляет 3,5 тысячи рублей, а мы претендуем на 4,2 тысячи именно за счет создания общественно-делового пространства. Сейчас у нас проекты в Петрозаводске, под Петергофом и в Московском районе Петербурга.

Оксана Понаморенко разделила потенциал и перспективы по типам недвижимости. Для коммерческой недвижимости и апартаментов предпочтительнее места, прилегающие к центру города. В спальных районах на первое место как инвестиция выходит жилая недвижимость, а в новых востребованы коммерческие помещения.

Будущее есть

Шагане Багдасарян уверена, что Санкт-Петербург остаётся одним из самых устойчивых и предсказуемых рынков недвижимости для инвестиций. Ежегодный рост туристического потока и стабильное увеличение стоимости жилья и апартаментов — в среднем около 10% в год — поддерживаются за счёт развитого событийного, делового и медицинского туризма, которые обеспечивают городу круглогодичный спрос.

— При этом важно учитывать рост кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, увеличение налоговой нагрузки и дефицит качественного старого фонда, — отмечает Багдасарян. — Всё это делает редевелопмент особенно привлекательным направлением для инвесторов. На фоне ожидаемого снижения ключевой ставки в ближайшие два года мы прогнозируем усиление интереса к объектам и рост конкуренции. Сегодня инвесторы всё чаще готовы платить больше за качество, поскольку именно оно формирует конечную доходность.

Оксана Понаморенко в перспективе отметила дальнейший рост цен на жилую недвижимость на фоне удорожания материалов и работ и снижения ипотечных ставок. Поэтому, по ее мнению, инвестиции будут оправданы.

Полная версия материала на сайте Фонтанка