Готовое жилье вместо котлована: каждая пятая квартира в новостройках продается уже после ввода дома

Дата публикации: Август 2025
Издательство: фонтанка.ру

Готовое жилье вместо котлована: каждая пятая квартира в новостройках продается уже после ввода дома

Около 20% продаж на рынке новостроек в Петербургской агломерации сейчас приходится на готовые квартиры от застройщиков, не проданные до завершения строительства ЖК. Таковы данные экспертов «Петербургской недвижимости» (входит в холдинг Setl Group). Для покупателей наличие на рынке готовых квартир — это возможность не ждать несколько лет, пока достроится дом, а сразу переехать в новое жилье, используя программы господдержки.

Об особенностях покупки готового жилья рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

В новых условиях рынка застройщикам приходится демонстрировать более взвешенные подходы к продажам на разных этапах стройки. По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдиты Григайте сегодня лишь 5–10% от общего числа лотов реализуется в самом начале строительного цикла. А нераспроданными к финалу проекта может оставаться 20–30% и более. В условиях замедления продаж и высокой стоимости проектного финансирования многие застройщики стали растягивать плановый горизонт реализации жилья, увеличивая срок самого проекта (если позволяет разрешения на строительство).

От старта продаж до передачи ключей сегодня может проходить три года и больше, — говорит эксперт. — Мы в последний год четко соотносим выводимые объемы с текущим уровнем спроса в локации. Поэтому показатель доли непроданных лотов на этапе ввода у нас не сильно изменился и составляет около 15%.

Остатки сладки

Обычно ко вводу дома в эксплуатацию у застройщиков остается непроданным «неликвид»: большие, но темные квартиры, глубокие узкие студии, квартиры с длинными коридорами, неудачные планировки, отмечает Михаил Рогатых. По его словам, застройщики зачастую делают чистовую отделку в нераспроданном жилье, чтобы ускорить реализацию. Таким образом, проще всего готовой купить студию с чистовой отделкой от застройщика.

Напротив, дефицитом становятся нестандартные планировки (трансформеры, квартиры с террасами), евро, семейные форматы, а также лоты на средних и верхних этажах.

Как добавила Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1», в небольших интересных проектах комфорт- и бизнес-класса к моменту сдачи дома обычно остаются единичные квартиры. В основном это лоты большого метража или с нестандартными планировками. Самые востребованные традиционно студии, однокомнатные, «евродвушки»: иногда к окончанию строительства все они оказываются проданными

У кого покупать

ФЗ-214 и ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства) четко регламентируют все процессы, связанные с реализацией жилья по ДДУ, напомнил Михаил Рогатых. При покупке через ДУП (договор уступки прав) или с ДКП (договор купли-продажи) всегда остаются юридические риски, такие как двойная продажа, оспаривание сделки, аресты имущества продавца и т. д.

— Выгоднее покупать напрямую от застройщика, — пояснила Оксана Понаморенко. — Во-первых, компания может предложить акции, бонусы, рассрочки. Во-вторых, в процессе переуступки могут оказаться нарушенными права третьих лиц: например, супругов или детей продавца. Возможны и двойные продажи. Поэтому перед такой покупкой важно досконально проверять документы. Наконец, переуступку может не одобрить застройщик или банк, если квартира ипотечная. Единственное преимущество такой сделки в том, что можно купить квартиру того формата, которого уже не осталось в свободной продаже у застройщика.

Денежный вопрос

Сравнивая цены на готовое и строящееся жилье, нужно понимать: при 100-процентной оплате строящееся жилье почти всегда дешевле, подчеркнул Николай Гражданкин. Однако он добавил, что из-за текущей высокой ставки проектного финансирования многие новостройки, которые только вышли в продажу (ввод в 2027 году и позже), вынужденно стартуют по более высокой цене, чем была раньше. Это искажает логику для покупателя: готовое жилье с отделкой, по сути, может оказаться дешевле. Все зависит от объекта, стадии строительства, типа оплаты и других условий.

Как отметила Оксана Понаморенко, в среднем разница варьируется в пределах 15–20%. Она зависит не только от класса новостройки и ее местоположения, но и от внешних экономических факторов.

Полная версия материала тут