«Комфорт» заказывали? Можно ли верить делению на классы на рынке петербургского жилья

Дата публикации: Июль 2025
Издательство: фонтанка.ру

«Комфорт» заказывали? Можно ли верить делению на классы на рынке петербургского жилья

Хотя границы между классами жилья в Петербурге размытые и нечеткие, но тем не менее деление на «комфорт», «бизнес» и «элиту» нельзя назвать совсем уж условным. Есть наборы критериев, определяющих уровень жилья, и опции, которых от него ждут при заявленном классе. На сегментацию влияет запрос покупателя и экономическая ситуация — основополагающим сегодня на петербургском рынке стал комфорт-класс.

Участники круглого стола «Фонтанки» рассказали, что формирует классы недвижимости и для чего они нужны.

Нечеткие критерии

Говоря о критериях классов жилья, почти все участники подчеркивали их размытость: четко определить класс по определенному набору почти невозможно.

— Основной критерий, определяющий класс проекта, — качество и степень продуманности среды, которую он предлагает, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Чем выше класс, тем больше внимания уделяется приватности и индивидуальности. Это выражается в уменьшении числа квартир на этаже, разнообразии планировочных решений, увеличенной высоте потолков, наличии чистовой отделки и цифровых решений — от умного дома до доступа через биометрию. Важную роль играют архитектурный облик, эстетика общественных пространств, насыщенность инфраструктурой и масштаб благоустройства. Всё это формирует реальную потребительскую ценность и позволяет отнести объект к определенному сегменту.

В законодательстве нет четких критериев, но тем не менее есть определенные факторы, влияющие на классификацию. Как рассказала Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1», это расположение новостройки, ее архитектурное решение, способ строительства и технологии, собственная инфраструктура.

От «эконома» к «комфорту»

По словам Максима Жабина, директора по развитию ГК «ЕДИНО», рынок прошел серьезную трансформацию. То, что 10 лет назад считалось комфорт-классом, сегодня — базовый минимум, ниже которого покупатель не готов опускаться. А понятие «экономкласс» уходит, потому что нельзя экономить на базовых потребностях: воздух, свет, безопасность, транспортная доступность, зеленые зоны. Эта трансформация стартовала, как ни странно, с регионов, где в условиях более жесткого спроса начали формировать свои стандарты качества, создавая нечто среднее между классами.

По данным Оксаны Понаморенко, на долю комфорт-класса приходится более 70% от общего числа новостроек. Второе место занимает бизнес-класс: около 23%. При этом доля жилья стандартного (эконом) класса в Петербурге составляет менее 1%. Остальное приходится на элитные проекты. Эксперты подчеркнули, что бюджетных проектов в границах города всегда было немного: в основном их можно было найти в Ленобласти. Хотя и там сейчас предложение всё больше смещается в сторону комфорт-класса.

Ожидания меняются

Главное изменение в запросах покупателей — значительно больше требований к среде. По словам Юдиты Григайте, даже в начальном сегменте сегодня ожидают приватные дворы без машин, детские и спортивные площадки, озеленение с системой ухода. Раньше на это закрывали глаза, если устраивала цена. Сейчас, наоборот, люди готовы немного доплатить, но получить продукт с ощущением «здесь обо мне подумали». В массовом сегменте теперь больше внимания к качеству отделки, цифровым сервисам и, что особенно заметно, к формированию сообщества.

Оксана Понаморенко, напротив, считает, что 3–5 лет не такой большой срок, чтобы полностью изменить покупательские предпочтения.

— Да, сейчас уже мало кто хочет покупать жилье в типовых новостройках в удаленных районах без инфраструктуры, — говорит она. — Именно поэтому и предложение в стандартном сегменте практически сошло на нет. Наиболее востребованы новостройки комфорт-класса с оптимальным соотношением по цене и качеству. Наличие собственной инфраструктуры и благоустроенной закрытой территории уже стало нормой для этого сегмента

Вопрос цены

На стоимость жилья, вне зависимости от класса, влияют цены на материалы, оборудование, услуги, логистику. Как отметила Оксана Понаморенко, цена зависит от стоимости земли, затрат на подведение коммуникаций и создание социальной инфраструктуры. Но также она зависит от уровня спроса и предложения.

— Неслучайно наибольший прирост в Петербурге показывает премиальная недвижимость, — говорит эксперт. — По-настоящему качественных проектов строится мало, ведь пригодных под этот класс жилья участков остается всё меньше. Также быстро растет в цене комфорт-класс — именно из-за высокого спроса.

Мария Орлова рассказала, что для экономкласса стоимость формирует прежде всего цена земельного участка под будущую застройку, а также затраты на материалы и рабочую силу, показатель ставки кредитования по проектному финансированию. В бизнес- и премиум-недвижимости к базовым показателям можно добавить уникальность архитектурного проекта, технологическое оснащение помещения и территории, а также сам бренд застройщика.

Свои перспективы

Рынок продолжает сегментировать и усложняться, развивается тренд на комплексное качество жизни. По словам Марии Орловой, комфорт-класс — сегмент максимальной конкуренции, и выжить смогут только проекты с сильным предложением по инфраструктуре и энергоэффективности. В итоге доля экономкласса снизится до 5% либо вовсе исчезнет. А тренд на повышенное продуктового насыщения инфраструктуры, а также смещение фокуса в сторону более экологичных и дорогих материалов не оставит места низким тарифам на обслуживани

Оксана Понаморенко считает, что наиболее перспективные классы — это комфорт и бизнес, так как для них есть задел участков под строительство и такие объекты востребованы. Вполне вероятно, что жилье стандартного класса останется только в удаленных областных районах, где не ведется массовое строительство

Полная версия материала тут