Площадь квартир-студий в Петербурге за 10 лет сократилась примерно на 20%, при этом спрос на них не падает. По итогам 2023 года их доля на рынке составляет около 40%, а в продажах у разных застройщиков — от 30% и более. Такие квартиры чаще всего покупают для инвестиций, но есть целая категория покупателей, которые выбирают их и для жизни, потому что такой вариант остается самым бюджетным.

Что происходит на рынке малогабаритного жилья и лотов в апартаментах — рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Стабильный спрос

На ипотечный спрос, в том числе на востребованность студий, повлияло повышение первоначального взноса до 20% по семейной ипотеке и до 30% по ипотеке с господдержкой. Как отметила Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге, это ощутимо для рынка — по крайней мере, для комфорт-класса.

— По нашим исследованиям, сейчас около 21% покупателей могут позволить себе первоначальный взнос максимум 15%, — говорит она. — И это влияет на переток спроса из городских новостроек в областные и на рост интереса к студиям в целом по региону. Например, в наших проектах средний чек на двухкомнатную квартиру сейчас — 5,8–6 млн рублей. В черте города в таком бюджете можно позволить себе только студию, в лучшем случае однокомнатную. Сейчас в проекте «А101 Лаголово» более 60% продаж неизменно приходится на квартиры семейного формата, однако в последние два месяца мы увидели рост доли студий на 5%, в то время как продажи однокомнатных квартир снизились на 8%. Конечно, сейчас хотелось бы, чтобы спрос на малометражные форматы как минимум не поднимался, а в идеале — сокращался, смещая фокус на многокомнатные квартиры. И для этого есть предпосылки, например продление программы семейной ипотеки.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания № 1», добавила, что спрос на студии был и остается стабильно высоким, так как это наиболее доступное в финансовом плане жилье, которое нередко выбирают при первой самостоятельной покупке, и повышение первоначального взноса и увеличение ставки по льготной ипотеке не изменили общей картины.

Столько, сколько надо

По словам Сергея Софронова, доля студий в новых проектах рассчитывается исходя из спроса на рынке, локации и концепции проекта. Если оценивать рынок новостроек в целом, то доля студий в предложении за весь 2023 год составила почти 26%, однокомнатных — 36,5%. Еще четверть пришлась на двухкомнатные и оставшееся — на все остальные. Спрос на эти форматы в Петербурге опередил предложение. По его словам, в недорогих новостройках на студии и однокомнатные квартиры нередко приходится под 75% от всех вариантов, при почти полном отсутствии трехкомнатных квартир. Но есть и примеры иного подхода.

Как рассказала Мария Орлова, в прошлом году Ленинградская область заняла первое место в России по количеству продаваемых студий на вторичном рынке. Большая их часть располагается в Мурино, Буграх и Кудрово. Сейчас, если рассматривать первичный рынок, то и по Петербургу, и по Ленинградской области встречаются проекты, где студии составляют 40% от всех квартир, хотя еще 7–10 лет назад это значение составляло около 20%.

— Доля студий в жилых комплексах напрямую зависит от класса недвижимости, — продолжила Оксана Понаморенко. — В дорогих проектах таких вариантов немного или нет совсем. В новостройках стандартного класса студии могут составлять более половины от всего объема предложения. Оптимальное количество студий в объектах комфорт-класса: например, в «английском» квартале Компании Л1, ЖК «Лондон Парк», «Шекспир», «Байрон» на студии приходится около 10–15% от общего объема.

Необходимо и достаточно

Сергей Софронов считает, что 23–26 кв. м — это оптимальная на данный момент площадь для студии. В такой квадратуре можно расставить мебель и зонированием добиться комфортной обстановки.

— Сама по себе планировка принципиально не меняется, студии, как правило, прямоугольной формы, — говорит он. — Проекты со свободной планировкой рассматривать и сравнивать смысла нет, поскольку здесь могут быть любые решения, как и площади.

Оксана Понаморенко подтвердила тенденцию к снижению площади студий.

— В некоторых проектах стандартного класса можно найти варианты площадью менее 18 кв. м, — говорит она. — Конечно, комфортным такое жилье назвать сложно, его можно рассматривать только как временный вариант. В новостройках Л1 метраж студий начинается от 27 «квадратов». На такой площади можно выделить все функциональные зоны без ущерба комфорту.

Вопрос цены

Ольга Кобякова привела статистику по началу этого года. В марте в Санкт-Петербурге в сегменте «масс-маркет» квадратный метр студии в среднем стоил 246,9 тыс. рублей, однокомнатных квартир — 237,8 тыс. рублей, то есть разница составила порядка 11 тыс. рублей. По Ленинградской области разница такая же, только по студиям цена метра достигла 158,6 тыс. рублей, по однокомнатным квартирам — 147,8 тыс. рублей.

— Нужно понимать, что, если в объекте запроектировано 40–45% студий, цена на них будет ниже, а стоимость однокомнатных возрастет. Именно поэтому многое зависит от квартирографии проектов, — пояснила она. — Кроме того, на стоимость влияет наполнение проекта, так как в одной и той же локации иногда разница в цене по разным объектам может достигать 40 тысяч рублей за квадратный метр.