Дата публикации: Январь 2024
Издательство: Недвижимость и строительство Петербурга

Итоги года на первичном рынке Петербурга и Ленобласти: динамическое равновесие

Для строителей 2023 год получился нервным, но в целом – удачным: жилья построили больше, чем в 2022-м; цены росли, но понемногу, ниже уровня инфляции; продажи квартир увеличились.

Бурные события августа–сентября, когда резко взлетела ключевая ставка и провалился курс рубля, почти не отразились на застройщиках. Помогло государство, поддержав спрос. Ставки по льготным ипотечным программам остались на прежнем уровне, несмотря на растущие расходы бюджета на субсидирование банков. Накопившиеся в отрасли проблемы были не то чтобы решены, но хотя бы – отложены. 

Ввод с областным уклоном 

По итогам 2023 года в Петербурге ввели в эксплуатацию 3,48 млн кв. м жилья, в Ленобласти – 4,18 млн кв. м. Второй год подряд областные строители опережают городских. Если считать «на душу населения», разница будет еще значительнее: 0,66 кв. м на одного петербуржца и 2,07 кв. м – на жителя Ленобласти. Подсчет, конечно, лукавый: квартиры в новостройках Кудрово или Мурино в основном покупают как раз горожане. Кроме того, в Ленобласти уже три года подряд более 60% нового жилья вводится в домах ИЖС. 

В Петербурге доля частной застройки на порядок меньше – 6,3%.

В городской черте на первом месте традиционно обосновался Приморский район: здесь сдано более 768 тысяч кв. м. На второй строчке – Невский – 472,8 тысячи кв. м. На третьей – Красногвардейский: 394,8 тысячи кв. м. Судя по запуску новых проектов, в ближайшие годы стройка будет сдвигаться на юг: в Пушкинский район (Шушары, Пулково), в Красносельский и Петродворцовый, где строятся несколько крупных малоэтажных комплексов.

Но в абсолютных цифрах даже Приморский район уступает Всеволожскому: в 2022 году там построили 1,8 млн кв. м жилья, из них 812 тысяч кв. м – в многоквартирных домах. (Данных о вводе по районам ЛО в 2023 году пока нет.) 

Тенденция последних лет достаточно очевидна. Начиная с 2019 года в Петербурге строят все меньше (табл. 1 и 3). За пять лет объем жилищного строительства сократился в 1,7 раза: с 12,8 млн до 7,2 млн кв. м. В Ленобласти – наоборот: с 2020-го показатели неуклонно растут. У этого тренда несколько причин. Себестоимость строительства в области пониже, бюрократические процедуры немного проще, это позволяет застройщикам держать цены на приемлемом уровне. Главное: почти все построенное раскупается.  

Спрос и предложение 

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2023 год в регионе (город плюс область) девелоперы вывели на рынок 3,7 млн кв. м в новых ЖК. (В 2022 году – 3,3 млн кв. м.) Общий объем спроса составил 3,6 млн кв. м.

По данным Росреестра, в Петербурге за 2023 год заключили 64 510 ДДУ – на 4% больше, чем в 2022-м. С января по июль 2023 года продажи в петербургских новостройках не поднимались выше 5 тысяч сделок в месяц. Зато с августа, после первого экстренного повышения Центробанком ключевой ставки, продажи на «первичке» стали расти – до 6–7 тысяч ДДУ ежемесячно. И до конца года этот драйвер оставался главным: увеличение ставок по ипотеке на вторичном рынке, ослабление рубля, инфляция – весь набор факторов поддерживал традиционное стремление россиян «инвестировать в бетон».

Параллельно росли и показатели по ипотеке: за прошлый год в Петербурге было зарегистрировано почти 176 тысяч ипотечных договоров, на 21% больше, чем в 2022-м. В конце года уже более 90% сделок в новостройках (за исключением элитного сегмента) проходили по программам льготной ипотеки. 

В Ленобласти за год Управление Росреестра зарегистрировало 24 680 ДДУ – на 6% больше, чем в 2022-м, и на 14,6% больше, чем в 2021 году. Правда, в 2019-м, до СВО и до пандемии, областным застройщикам удавалось реализовать более 27,6 тысячи квартир. Влияние и значение ипотеки для области даже более важно, чем для городских покупателей: за 2023 год в регионе впервые было зарегистрировано более 100 тысяч ипотечных договоров. (В 2022-м – 72,4 тысячи.) 

И стройки, и рынок жилья в целом прочно привязаны к льготным госпрограммам, и что будет с их отменой – неизвестно. 

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1»: 
— В 2023 году наша компания реализовала на 50% больше квартир, чем годом ранее. При этом вырос спрос на жилье меньшего метража. Так, в 2022 году средняя площадь продаваемых квартир составляла 60,2 кв. м, а в 2023-м – 57,5.  
В 2023 году новых проектов мы не выводили, но активно их готовим, чтобы начать продажи в 2024-м. На данный момент все наши проекты завершены: в августе в эксплуатацию введен ЖК «Граф Орлов. Московский. Первая линия». В первые дни нового года был сдан ЖК «Байрон». Поэтому основное повышение цен коснулось именно этого объекта, и в первую очередь это связано с завершением строительства.  
В среднем за год цены выросли на 10%. Это напрямую связано с удорожанием строительных и отделочных материалов, а также работ и транспортных расходов. За 2023 год возросло и число ипотечных сделок. В начале года на них приходилось около 70% продаж, к концу года – 93%.  
В первом квартале 2024 года мы ожидаем небольшого снижения покупательской активности. Это вызвано сезонностью, а также ужесточением условий кредитования и введением комиссии за проведение сделок. На второй квартал прогнозы более оптимистичные: перед сезоном отпусков спрос всегда растет. Дальше ситуация будет зависеть от того, будут ли продлены льготные ипотечные программы и на каких условиях. 

Полная версия материала тут