а пять лет — с 2018 по 2023 год — средняя высота новостроек в Петербурге снизилась на три этажа: с 19,2 до 16,1 метров (по данным Единого Реестра застройщиков). Эксперты связывают это с активным малоэтажным строительством на южном направлении, где действуют высотные ограничения. Но причина не только в этом. Почему строить в высоту выгодно и на каких условиях застройка в городе может и дальше снижаться — такие вопросы обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

Факторы снижения

В 2014 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области был принят новый высотный регламент, согласно которому в области застройщикам нельзя возводить дома выше 18 этажей. Петербург, как уточнила Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1», поделен на зоны, в каждой из которых установлен свой потолок. Поэтому снижение этажности, в первую очередь, связано именно с введением нормативов.

— Наша статистика тоже подтверждает, что высотность снижается, — говорит Булат Мирзаханов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Основная причина этого тренда — изменение подхода застройщиков, которые на фоне усиливающейся конкуренции осознают, что бесконечные кварталы 25-этажек уходят в прошлое. И у девелоперов, и у покупателей укрепляется мнение, что это — не самое комфортное жилье. Важную роль сыграло и изменение нормативов, которые стали прозрачнее и конкретнее, чем это было 10–20 лет назад.

Есть, по его словам, и третий фактор: в петербургской агломерации увеличивается объем строительства именно в Ленобласти, а там ограничения по высотности в среднем строже, чем на окраинах города, где позволялось не слишком ограничивать себя в высоту. Сюда же он отнес тот факт, что застройщики распробовали форматы низкоэтажных проектов и ИЖС — это тоже влияет на показатель средней высотности. «На рынке наберется, наверное, уже больше десятка проектов, где крупные девелоперы, всегда строившие высотки, начали строить ИЖС или смешанные проекты»

Баланс высотности и доступности

На себестоимость строительства влияет количество этажей и общие расходы на строительство, отмечает Булат Мирзаханов. Площадь кровли 30-этажного и трехэтажного дома может быть одинаковой, поэтому важно, как распределяется удельная стоимость на квадратный метр. По его мнению, девелоперам, которые строят невысокие дома, на конкурентном рынке сложнее удерживать цены.

— Если рядом строятся два дома на 9 и 15 этажей, при их равном классе и качестве один квадратный метр в 15-этажном проекте должен стоить дешевле, — считает эксперт. — Мы работаем над разумной высотностью и соблюдением баланса стоимости «квадрата». Эта задача выполнима — нужно просто стараться сохранять сомасштабную человеку среду там, где это не влияет на цену. Например, у наших проектов средняя этажность от 9 до 13 этажей, а место сопоставимо с районами массовой застройки в черте Петербурга.

— Жилье массового сегмента в городе не сможет окупиться, если дом будет малоэтажным, — говорит Оксана Понаморенко. — Поэтому малоэтажка в основном представлена в прилегающих к городу районах в области. Здесь можно найти 3–5-этажные дома, построенные, как правило, из газобетона. Земельные участки в таких местах более доступны, а такой материал позволяет удешевить строительство.

В городской черте для жилья массового сегмента оптимальная высота — 10–12 этажей. Все, что меньше, будет сложно окупить, выше — нередко нельзя построить из-за регламента, добавила она.